En motiu de la suspensió d’activitats i la conseqüent suspensió de contractes laborals i pèrdua d’ingressos tant pel que fa els treballadors, com els autònoms i empreses, l’Estat s’ha vist obligat a acordar una sèrie de mesures en un “intent” de pal·liar els efectes que aquesta crisi suposa per a les economies domèstiques.

Amb aquesta finalitat, per Reial Decret-llei 11/2020, de 31 de març, l’Estat va adoptar una sèrie de mesures urgents en l’àmbit social i econòmic, entre les quals, mesures relacionades amb el següent supòsit: contractes d’arrendament d’immobles que constitueixen habitatge habitual de les persones amb situació de vulnerabilitat econòmica ocasionada pel COVID-19, pertanyents a grans tenidors d’immobles o a empreses o entitats públiques d’habitatge.

I remarco aquesta llarga descripció ja que les mesures adoptades i que realment poden tenir la qualificació del que tothom entendríem com mesura real i efectiva, només afecten a aquest supòsit i cap altre. 

Habitatge o «vivenda» habitual:

El Reial Decret-llei en el seu article 4.1 delimita la mesura als contractes de «vivenda» habitual (com el seu nom indica, aquells habitatges on la persona constitueix el seu habitatge habitual, amb clara vocació d’habitar-hi de forma efectiva i permanent), de manera que quedarien exclosos la resta d’immobles.

Contractes d’arrendament subscrits a l’empara de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU):

La relació contractual que ha d’existir entre la propietat de l’immoble i el seu ocupant ha de ser la d’un contracte d’arrendament de vivenda habitual a l’empara de la citada Llei. D’aquesta manera, a priori, en queden exclosos la resta de relacions contractuals com serien els lloguers de temporada, d’habitació, o qualsevol altra figura contractual.

Situació de vulnerabilitat econòmica ocasionada pel COVID-19:

Només poden beneficiar-se de les mesures aquelles persones que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica amb els termes fixats al propi Reial Decret-llei. És a dir, quan es compleixin de forma acumulada tots els requisits següents:

• Vulnerabilitat econòmica a conseqüència de l’emergència sanitària ocasionada pel COVID-19: Tot i que l’article 5.1 comença enunciant que els requisits que seguidament descriurà seran els que permetran considerar l’existència d’aquesta situació de vulnerabilitat econòmica, el cert és que propi enunciat recull en si mateix un dels requisits essencials que crec que tindrà la seva transcendència a l’hora de valorar l’existència o no del dret: que la vulnerabilitat econòmica sigui conseqüència de l’emergència sanitària ocasionada pel COVID-19. Per tant, tot i que de forma indiscutible qui estava en mala situació econòmica abans del COVID-19 estarà actualment en pitjors condicions, si atenem a la literalitat del Reial Decret-llei, es fixa com a requisit que aquesta situació de vulnerabilitat ha de ser conseqüència (relació de causalitat) amb la situació d’emergència. Per tant, sembla que queden fora de la protecció de la norma totes aquelles situacions de vulnerabilitat que malauradament provenen d’altres causes (anterior crisi econòmica, atur, etc.). I aquesta afirmació no només ve motivada per la literalitat del primer paràgraf de l’article 5.1, sinó del que seguidament es dirà (es fixen requisits que només poden donar-se en el temps a partir de l’emergència sanitària).
• Que la persona arrendatària si es treballadora per compte aliè, passi a estar en situació de desocupació, Expedient Temporal de Regulació d’Ocupació (ERTO) i, si treballador per compte propi (tot i que la norma diu empresari), que hagi reduït la seva jornada per motius de cura o que per circumstàncies similars hagi patit una pèrdua substancial dels seus ingressos.
• Que el conjunt d’ingressos dels membres de la unitat familiar de l’arrendatari, al mes anterior a la sol·licitud no superi amb caràcter general el límit de 3 vegades l’IPREM, o el que és el mateix, que no superin els 1.613,52 euros. Aquest límit s’incrementarà per cada fill a càrrec de la unitat familiar en funció que sigui de monoparental (0,15 vegades per cada fill) o no  (0,1 vegades per cada fill).
  També s’incrementarà el límit en 0,1 vegades l’IPREM per cada persona major de 65 anys que formi part de la unitat familiar.
  El límit general de 3 vegades l’IPREM podrà incrementar-se en fins a 4 o 5 vegades en aquells casos on algun dels membres de la unitat familiar estigui afectat per alguna discapacitat superior al 33%, sigui dependent, tingui una incapacitat permanent o malaltia greu entre d’altres (article 5.1 apartats iv i v).
  Forma part de la unitat familiar, als efectes del Reial Decret-llei, l’arrendatari, el seu cònjuge (no separat legalment) o la seva parella de fet inscrita (a Catalunya la inscripció no resulta preceptiva i per tant, sembla que aquest requisit no hauria de ser exigible), els fills amb independència de la seva edat i els cònjuges (no separats legalment) o parella de fet d’aquests. 
• Que l’import de la renda que es paga, més les despeses i subministraments bàsics (electricitat, gas, gasoil per calefacció, aigua, telèfon i comunitat de propietaris si la paga l’arrendatària) sigui igual o superior al 35% dels ingressos nets del conjunt de la unitat familiar.

Excepció: Tot i complir els requisits anteriors, en cas que qualsevol dels membres de la unitat familiar (no només l’arrendatari) que habiten l’immoble sigui propietari o fins i tot usufructuari del 100% d’un altre immoble a Espanya, la persona arrendatària no tindrà dret a sol·licitar els beneficis que recull la norma.

Grans tenidors d’immobles o empreses o entitats públiques d’habitatge.

Per tal que la moratòria pugui aplicar-se de forma automàtica, al marge que l’arrendatari hagi de complir amb tots els requisits resumits anteriorment, cal que l’arrendador propietari sigui o bé una empresa o entitat de caràcter públic o, si és una persona física o qualsevol empresa privada, que tingui la condició de gran tenidor en els termes indicats al Reial Decret-llei: que sigui titular de10 o més immobles urbans, sense comptar els trasters o garatges, o una superfície construïda de més de 1.500m² (el Reial Decret-llei es limita a dir superfície construïda sense especificar quin tipus de construcció o ús es tracta).

Moratòria / Drets

I en què es concreten aquestes mesures que al Reial Decret-llei s’identifiquen de forma reduïda al terme moratòria, o millor dit, quins drets té aquella persona que reuneix tots els requisits?

En primer lloc, convé destacar, tal com es fa constar de forma indirecta al text normatiu que les parts (arrendatària i arrendadora) poden assolir qualsevol pacte al respecte. Doncs ens trobem en matèria contractual i per tant té vigència el principi d’autonomia de la voluntat de les parts.

En segon lloc, també convé destacar que tot i que l’article 4 del Reial Decret-llei es titula com «Aplicació automàtica de la moratòria ...», el cert és que al seu primer apartat es diu que serà l’arrendatari qui haurà de sol·licitar dins del termini d’un mes des de l’entrada en vigor del Reial Decret-Llei (entrada en vigor 02/04/2020) l’ajornament temporal i extraordinari del pagament de la renda, motiu pel qual existeix certa contradicció i confusió (una més de moltes) pel que fa l’exercici del dret de l’arrendatari o el compliment de l’obligació de l’arrendador.

En qualsevol cas, la norma estableix que transcorreguts 7 dies laborables (es fa estrany que en una situació de paralització d’activitats es recorri al terme dies laborables i no pas dies hàbils o naturals en termes més civilistes), la part arrendadora ha de comunicar a la part arrendatària la seva decisió entre els següents drets:

1. Reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’Estat d’Alarma (l’incialment decretat i les seves pròrrogues), podent-se allargar als mesos posteriors al seu aixecament si la situació de vulnerabilitat continua, fins a un màxim en tots els casos de 4 mensualitats.
   Sobre aquesta qüestió es genera un altre dubte, relatiu a la finalització d’aquestes 4 mensualitats, ja que l’acord d’Estat d’Alarma va efectuar-se mitjançant Reial Decret 463/2020 de 14 de març, amb entrada en vigor el mateix dia de la seva publicació (14 de març de 2020). D’aquesta manera, si el Reial Decret-llei diu que la reducció de la renda es durà a terme durant el temps que duri l’estat d’alarma, sembla que el terme inicial hauria de ser el 14 de març de 2020 i el final, el 14 de juliol de 2020, produint-se una situació bastant estranya si tenim en compte que en els contractes d’arrendament d’habitatge el pagament de la renda es pacta per mensualitats completes i generalment per mensualitats anticipades. En qualsevol cas, sí que queda clar que la data màxima prevista per a l’esmentada reducció seria fins al mes de juliol de 2020.
2. Moratòria del pagament de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i les mensualitats següents si es continua mantenint la situació de vulnerabilitat econòmica, amb el límit màxim en tots dos casos de 4 mensualitats.
   En aquest cas, el pagament de les rendes afectades per la moratòria s’hauran d’ajornar i fraccionar (sense penalització ni interessos) durant un termini mínim de 3 anys, a partir que cessi l’estat d’alarma, la situació de vulnerabilitat econòmica o, en qualsevol cas, des de que hagin transcorregut els 4 mesos. 

Contractes d’arrendaments amb persones o entitats diferents als «grans tenidors» o empreses  o entitats públiques d’habitatge

Seguint l’afirmació efectuada a la introducció del present article, és en aquest àmbit on trobem la previsió de mesures amb un clar caràcter de declaració d’intencions, sense cap efectivitat directa.

Doncs en els casos d’arrendaments d’habitatge, on la part arrendadora no té la categoria de «gran tenidor» d’habitatges (més de 10), ni és una empresa o entitat pública d’habitatge, malgrat que la part arrendatària reuneixi tots els requisits per ser considerada d’evident vulnerabilitat econòmica, l’únic veritable dret que tindria aquesta arrendatària seria l’accés a programes d’ajudes transitòries de finançament regulades al mateix Reial Decret-llei.

El Reial Decret-llei recull en aquests casos la possibilitat d’ajornament o de fraccionament de la renda, però no com una decisió obligatòria que ha de prendre la part arrendadora, sinó com una simple facultat (facultat que ja tenen les parts per la seva autonomia de la voluntat contractual, amb independència del Reial Decret-llei).

Arrendaments per ús diferent de l’habitatge

En referim aquí a aquells contractes d’arrendament diferents als de l’habitatge (qualsevol) com pot ser l’arrendament d’un local comercial.

Tal com es deriva dels requisits anteriorment exposats per la «moratòria» als arrendaments d’habitatge, aquest tipus d’arrendaments diferents als de l’habitatge no han estat previstos de cap forma al Reial Decret-llei (guarda absolut silenci), motiu pel qual no els resulta d’aplicació aquell règim de mesures.

A la pràctica però, s’està debatent molt en diferents fòrums de l’àmbit jurídic sobre la possibilitat o no de modificar els termes contractuals en motiu d’una variació de les circumstàncies per causa sobrevinguda no imputable a cap de les parts, però el cert és que es tracta de d’interpretacions que tot i fonamentar-se en normes substantives, fan referència a l’aplicació analògica d’altres situacions de crisi (salvant les distàncies amb l’actual). Properament intentarem fer un article específic sobre el tractament d’aquests contractes d’arrendament diferents als de l’habitatge, a no ser que en els propers dies (o fins i tot les properes hores) s’acabi dictant una norma que els reguli i doni d’una vegada per totes, seguretat jurídica a totes les parts, per tal que aquestes no es vegin abocades en un futur (que tots esperem que sigui el més pròxim possible), a un procediment judicial en el que la discussió no girarà tant en torn als fonaments materials (si s’ha pagat o no la renda en els termes pactats) sinó en els de la interpretació del dret i que, de ben segur, atesa la naturalesa del cas, arribarà sense cap mena de dubte a les màximes instàncies judicials.

Autor Lluís Bautista Piñol
Photo by Who’s Denilo ? on Unsplash